Desde o segundo semestre do ano de 2019, o mercado imobiliário brasileiro vem retomando a tendência de crescimento que era esperada de seus agentes. Basta que se perceba a recuperação do apetite pelas construtoras e incorporadoras, são novos empreendimentos lançados dia após dia.
As taxas de juros em queda favorecem o desenvolvimento do setor, à medida em que o crédito fica “barato” ao consumidor-adquirente dos empreendimentos.
Contudo, os adquirentes precisam estar atentos às práticas corriqueiras do mercado imobiliário que sempre rendem calorosas discussões durante a assinatura dos contratos, também em âmbito judicial.
Uma prática bastante usual e que, à primeira vista, passa sem importância pelos consumidores é a existência de garantia hipotecária na matrícula do imóvel que pretende adquirir, geralmente, um apartamento “na planta”.
A referida hipoteca, na maioria das vezes, é constituída como garantia num contrato de empréstimo feito entre a incorporadora ou construtora e uma instituição financeira. O empréstimo tem a finalidade de captar recursos para realizar o projeto, que ainda está em fase inicial e não conta com tanta visibilidade no mercado.
Para que o consumidor possa se precaver, sempre que se interessar por determinado empreendimento, deve procurar o Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o empreendimento para consultar, além do memorial de incorporação, também a Certidão de Matrícula, que apontará a existência da hipoteca desde o início da obra, caso haja.
O consumidor tem a opção de contratar profissional especialista no mercado imobiliário (advogado ou corretor de confiança) para que faça a busca e análise desses documentos, o que se chama de due diligence imobiliária.
É preciso destacar que a existência da garantia hipotecária na matrícula do imóvel não impede que seja efetuada a venda e compra da unidade, bem como seja expedida a escritura pública entre a construtora e o consumidor.
É ainda possível que essa escritura seja registrada, transmitindo ao adquirente, em caso de quitação integral do preço, a propriedade do imóvel.
Contudo, caso a incorporadora não faça a quitação da quantia relativa à hipoteca da unidade recém adquirida, junto à instituição financeira, aquela garantia continuará anotada na matrícula, mesmo que seja um novo proprietário, no caso, o consumidor.
A hipoteca constituída entre a incorporadora e a instituição financeira permanecerá na matrícula do imóvel até que se opere alguma das seguintes situações: (1) seja feita a quitação do empréstimo (pela própria incorporadora com os valores recebidos pelo consumidor na compra à vista; ou através de recursos do financiamento feito pelo consumidor com outra instituição); (2) tenha vencido o prazo estipulado para pagamento da dívida e o banco não execute a garantia em prazo hábil; (3) seja determinada judicialmente a retirada da hipoteca do imóvel adquirido e pago pelo consumidor.
Na terceira ocasião, será necessário que o consumidor apresente ação judicial específica com o propósito de ordenar o cancelamento da hipoteca, tendo como fundamento o entendimento encerrado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”⠀
Importante observar que, ainda o consumidor faça a aquisição do imóvel à vista, poderá permanecer na matrícula a hipoteca. O ato espontâneo de cancelamento da garantia hipotecária dependerá de solicitação do banco (titular da garantia) ou da incorporadora que, mediante prova de quitação do empréstimo, poderá solicitar a baixa.
Recomenda-se sempre consultar um advogado especialista no mercado imobiliário antes da aquisição de qualquer imóvel.
O Autor:
Eduardo Borges Sávio é Advogado, Sócio-Fundador da Rocha, Sávio e Macedo Advogados Associados. Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG). Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Direito. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO.
Sobre o tema, confira a notícia no Rota Jurídica: https://www.rotajuridica.com.br/comprou-imovel-e-descobriu-a-existencia-de-garantia-hipotecaria-na-matricula-do-bem-saiba-o-que-fazer/